Покупка квартиры в Турции: шаг за шагом

В 2022 году Турция пережила настоящий бум на рынке недвижимости, причем основную массу покупателей апартаментов, коттеджей и офисов составили граждане республик бывшего СССР. По подсчетам турецких властей, чемпионами среди иностранцев по числу покупок квартир стали россияне: зарегистрировано около 14 тыс. сделок. Причем недвижимость в Турции они приобретали как в инвестиционных целях, так и с прицелом на релокацию. В силу известных геополитических причин переезд на ПМЖ в Турцию стал для многих россиян главным мотивом покупки жилья.

Турецкие власти, в свою очередь, подняли «цену» паспорта в обмен на покупку жилья с $250 тыс. до $400 тыс., и вдобавок закрыли для получения ВНЖ более 1 тыс. районов страны. То есть, купить квартиру в Авсалларе (пригород Алании), к примеру, можно, но жить в ней придется в строгом соответствии с правилами безвизового режима: не более 90 дней в одном полугодии. Понятно, что такая недвижимость приобретается теперь иностранцами, в основном, для получения дохода от сдачи в аренду, либо как второе-третье жильё.

Тем не менее, турецкие законы остаются одними из самых либеральных для иностранных инвесторов в недвижимость. Да и цены, несмотря на заметный рост, остаются весьма щадящими: квартиру в новостройке на побережье с отдельной спальней и кухней-гостиной (1+1), с видом на море и горы можно найти за 50-60 тысяч евро.

Иностранцы ставят на Турцию…

15 декабря 2022 года Турецкий статистический институт (Turkstat) опубликовал любопытное исследование о продажах жилья в стране по итогам ноября. Согласно нему, только в этом месяце в стране именно иностранцам всего было продано 6 тыс. 83 дома или квартиры, причем, гражданам России из них – 2 тыс. 575 объектов недвижимости. То есть доля россиян оказалась подавляющей – более 42,3% – и даже ближайшие «преследователи» остались далеко позади.

«Пьедестал почета», таким образом, выглядит так (количество купленных иностранцами единиц жилья в Турции в ноябре 2022 года):

• Россия – 2 тыс. 575;
• Иран – 510;
• Ирак – 331.

Далее расположились граждане Украины (277), Германии (224), Казахстана (191), Саудовской Аравии (128), Кувейта (116), Азербайджана (104), Великобритании (92), США (89) и др.

Как подсчитал Turkstat, доля продаж домов иностранцам в ноябре 2022 года составила 5,2%, которая по региональному принципу распределилась так (в единицах объектов):

• Анталия – 2 тыс. 616;
• Стамбул – 1 тыс. 733;
• Мерсин – 567.

Именно на Анталийском побережье (особой популярностью пользуются районы Алании) в основном покупают квартиры российские граждане. Однако в прошлом году они «распробовали» и новую «фишку» – Мерсин, который привлекает своей удаленностью от суеты уже давно обжитых мест (преодоление 480 км на авто по прибрежной дороге на восток от Анталии займет семь с половиной часов) и пока еще столь же привлекательными ценами на жилье – квартиру формата 1+1 (гостиная-кухня с отдельной спальней) с видом на море в новостройке можно найти за 2 млн руб. «Берите, таких цен больше не будет», – говорят местные застройщики, и с учетом того как бурно развивается Мерсин в последнее время, похоже что они правы.

Turkstat также отмечает, что в январе-ноябре прошлого года продажи жилья иностранцам выросли на 20,4% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года и составили 61 тыс. 104 объекта.

И за 11 месяцев 2022-го тоже больше всего лотов купили россияне:

• Россия – 13,9 тыс.;
• Иран – 7,54 тыс.;
• Ирак – 5,89 тыс.

В первую пятерку также вошли Германия – 2,49 тыс., и Казахстан 2,43 тыс.

 «Турция стала лидером благодаря большому количеству преимуществ, но в основном из-за сочетания трех основных факторов. Страна дает возможность оформить гражданство через инвестиции в недвижимость с минимальными усилиями по сбору документов. Также после получения паспорта можно сделать миграционную визу в США E-2, которая сейчас недоступна россиянам, – прокомментировала такое паломничество российских инвесторов в турецкую недвижимость в эфире радио «Ъ FM» руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина. – К тому же, если вкладываться в строящийся объект, можно еще и заработать на приросте капитала. И Турция позволяет оплачивать жилье из несанкционных российских банков».

Добавим, росту продаж способствовало также и то, что местные банки начали открывать рублевые счета, и россияне могут оплачивать покупку недвижимости в Турции переводами из российских банков.

По сути, в Турции нет непреодолимых ограничений для покупки недвижимости гражданами России, в отличие, скажем, от европейских стран. Таким образом, Турция перетянула на себя россиян – потенциальных покупателей жилья в Европе.

…а Турция поднимает ставки

Правда, столь либеральная политика турецких властей (якобы она способствовала быстрому росту цен на жилье) не была оценена местной оппозицией и под ее давлением официальная Анкара с 13 июня 2022 года увеличила сумму, которую иностранцы должны инвестировать в недвижимость, чтобы получить право на получение гражданства, с $250 тыс. до $400 тыс. Это самый дорогой, но в то же время и самый «простой» и короткий путь: в данном случае турецкий паспорт можно получить менее, чем за полгода, и при этом учить язык не обязательно.

Есть, правда, более бюджетный, но и более долгий путь: купить жилье с целью получения ВНЖ с правом на дальнейшее гражданство. Однако «имущественный порог» вырос и тут: квартирку в турецком городе придется брать не менее чем за $75 тыс. (в деревне – $50 тыс.). Кроме того, Турция с 1 июля 2022 года для регистрации ВНЖ закрыла 781 микрорайон, доведя их общее количество до 1169. Причем, среди закрытых для получения ВНЖ районов оказались и четыре микрорайона популярной среди россиян Аланской ривьеры:

• Каргыджак,
• Махмутлар,
• Кестель,
• Авсаллар.

Это связано с желанием турецких властей регулировать соотношение численности коренных жителей и иностранцев, доля которых не должна превышать 20% от местных. «За последние несколько месяцев мы уже наблюдаем всплеск интереса, особенно со стороны россиян и украинцев, – заметил по этому поводу в беседе с Bloomberg руководитель одной из стройфирм Анталии, провинции, которая традиционно ориентирована на прием и обслуживание иностранцев. – Турецкие банки начали открывать счета в рублях, что помогло продажам».

Так что наплыв иностранцев, и россияне тут, как мы видим дают большую фору всему миру, заставляет Турцию «повышать ставки».

Покупка квартиры в Турции без трудностей перевода

Схема покупки жилья в Турции во многом зависит от того, у кого приобретается объект: у застройщика или у частного лица. Если речь идет о новостройках, то все проще: компания заключает договор и выставляет счет, – и вы можете перевести деньги со своего счета в рублях, долларах или евро из российского неподсанкционного банка, прокомментировал ситуацию ИА «РБК» главред сервиса по поиску недвижимости за границей Prian.ru Филипп Березин. «Банки могут проверить застройщика, запросить документы о нем, но в целом процедура вполне реальная», – отметил господин Березин.

То есть для сделок на первичном рынке перевод денег на счет застройщика в Турцию сегодня вполне возможен: компания выставляет счет, и покупатель оплачивает его из России из российского банка. (Конечно, если банк под санкциями, то оплату провести невозможно, эту информацию предварительно следует уточнить.) Благо, что действующие российские законы в настоящее время вполне позволяют уложиться в $1 млн в месяц.

«С 1 июля 2022 года физические лица – российские резиденты имеют право в течение календарного месяца перевести со своего счета в российском банке на свой счет за рубежом или другому человеку не более 1 млн долларов США или такую же сумму в эквиваленте в другой иностранной валюте», – говорится в заявлении Банка России.

Так что это ограничение российских законов с лихвой позволяет преодолеть суровость турецких: взять, к примеру, те же $400 тыс. за паспорт в обмен на покупку жилья. Не говоря уж про ВНЖ за $50 тыс.

Недвижимость в Турции: инструкция для покупателя

Если у вас есть время и желание самостоятельно разбираться в местной бюрократии и заниматься всеми текущими вопросами, то это можно делать. Однако опыт покупателей показывает, что для экономии сил, времени, а в итоге и денег, лучше, как говорится, довериться профессионалам. Личное «прямое» общение с застройщиком далеко не всегда является залогом выгодной сделки. А вот профессиональный агент наверняка существенно упростит и ускорит процедуру покупки. В таком случае советуем оформить на него нотариальную доверенность, по которой он будет вести ваши дела, а вам останется только подписать бумаги.

Договор купли-продажи заключается по результатам согласования условий сделки между сторонами. В контракте должны быть обязательно указаны основные данные об участниках сделки и объекте покупки-продажи:

• паспортные данные покупателя и продавца;
• основная информация об объекте купли-продажи, включая его оценочную стоимость;
• сумма и условия оплаты;
• права и обязанности сторон.

Для заключения договора покупателю достаточно загранпаспорта. По нему же можно и нужно получить турецкий ИНН в налоговой по месту покупки недвижимости. Процедура достаточно простая и быстрая: достаточно заявления и того же паспорта, и дело может оказаться буквально минутным. ВНЖ в Турции, кстати, для получения ИНН не обязательно.

Что касается оплаты покупки, то деньги должны быть депонированы в турецком банке, который затем продаст их Центробанку страны в обмен на лиры. (О том, что турецкие банки начали открывать счета в рублях и возможности оплачивать жилье из неподсанкционных российских банков говорилось выше.)

Кстати, чтобы заключить сделку о покупке недвижимости в Турции необязательно туда приезжать. Ведь выбрать и забронировать объект можно и удаленно. Правда во этом случае точно понадобится помощь юриста, но зато не надо будет прилетать в страну на каждый этап сделки. Вам останется только получить ТАПУ (Tapu) – документ, подтверждающий право собственности на недвижимость в Турции.

Покупка «на котловане» – выгода вдвойне

Популярным вариантом покупки квартиры в Турции является ее приобретение в строящемся ЖК. Что неудивительно. Покупка на стадии строительства обладает рядом очевидных преимуществ:

• общее высокое качество строительства в Турции;
• высокий уровень комфорта и предусмотренная развитая инфраструктура возводимых ЖК;
• современная отделка квартиры, уже установленная сантехника и кухня;
• отсутствие амортизации, то есть снижения стоимости актива в результате его использования предыдущим собственником и естественного старения;
• привлекательная цена при покупке;
• высокая доходность при перепродаже.

Наибольшей популярностью у покупателей пользуются квартиры 1+1: такую квартиру легко перепродать или стать в аренду. На уровне котлована или возведения первых этажей цены на такие новостройки в Турции начинаются от 40 тыс. евро, в зависимости от «географии» ЖК и ряда прочих условий. Среди этих условий: наличие вида на море из окон верхних этажей (кстати, некоторые застройщики предлагают посмотреть видео с квадрокоптера), дороги к пляжу, места на автопарковке и прочих инфраструктурных «мелочей».

Но в любом случае, после сдачи ЖК цена квартиры «под ключ» вырастает в два-три раза. Так что чем ближе инвестиции к котловану, тем лучше от них отдача.

Вот что, например, советует в своей публикации в «Тинькофф журнал» инвестор в зарубежную недвижимость Артем Бетев на основе своего личного опыта покупки квартиры под перепродажу недалеко от Алании:

«Изучите рынок и выберите застройщика, жилье у которого будет максимально востребовано и ликвидно.

Найдите надежное агентство, которое будет помогать как на этапе покупки, так и на этапе продажи. Мне кажется, лучше сразу работать с агентством.

Не стесняйтесь торговаться с застройщиком, особенно если у вас есть вся сумма на руках.

На мой взгляд, продавать надо, когда жилье почти готово и скоро начнется оформление ТАПУ. Так получится избежать налогов и прочих ненужных расходов».

Таким образом, покупка квартиры в строящихся ЖК в Турции – это возможность не только приобрести современное комфортабельное жилье на морском побережье по привлекательной цене, но и перспективная высокодоходная инвестиция.